相談事例
共有物の使用について
更新日時：2025年04月25日
不動産を兄弟３人で３分の１ずつ相続したお客様より、兄弟のうち１人がその不動産に住んでいて、ほかの２人はその不動産を使用していないため、
住んでいる１人に賃料を請求できないかというご相談です。
共有不動産は、複数の者が共同で所有する不動産であり、各共有者はその持分に応じた権利を有しています。この場合、共有不動産の共有者の１人が
自身の持分割合を超えて使用している状況となりますので、ほかの共有者は使用の対価が請求できます。
但し、共有不動産の占有について、共有者間で合意がある場合は請求できません。
例えば、兄弟で相続した不動産に一方が居住することを合意している場合などが該当します。これは無償で不動産を使用することを合意した使用貸借
契約であるため、賃料は請求できません。
また、共有者が自身の持分の範囲内で使用している場合は、使用の対価を請求することができません。
その他、民法では共有物の使用について、「共有者は、善良な管理者の注意をもって、共有物の使用をしなければならない。」という善管注意義務の定めがあります。
（民法第249条 共有物の使用）
１．各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
２．共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う。
３．共有者は、善良な管理者の注意をもって、共有物の使用をしなければならない。
不動産を共有で相続する場合は、事前に約束やルールを決めておくことが重要です。
一般的なポイントを以下にあげますので参考にしてください。
■所有権の割合の明確化
それぞれの相続人が持つ持分割合を明確にして、登記簿に反映させておくこと
■使用・管理のルール
共有物の使用方法や管理責任について、取り決めておくこと（例えば、居住や賃貸の可否、修繕の負担割合など）
■収益の分配
不動産から得られる収益（賃料など）分配方法や管理費の負担について決めておくこと
■売却や処分のルール
共有者全員の合意が必要な場合の売却方法や誰が買い取るかなど、売却について取り決めておくこと
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