コラム
3000万円控除は使える？共有持分売却時の税制をわかりやすく整理
更新日時：2025年05月19日
共有持分の売却と税金の基本
共有持分の不動産を売却する際、譲渡所得税や住民税が課税されます。譲渡所得税は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額に対して課税され、保有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得として15%、5年以下の場合は短期譲渡所得として30%の税率が適用されます。さらに、住民税も課税され、長期譲渡所得の場合は5%、短期譲渡所得の場合は9%の税率が適用されます。
3,000万円特別控除の概要と適用要件
居住用財産を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。共有持分の場合、特例の適用を受けるかどうかは共有者ごとに判定されます。特例を適用するためには、以下の要件を満たす必要があります。
自ら居住していた家屋または家屋のある借地・借地権であること。
売却した年の前年または前々年に同じ特例を利用していないこと。
売却した年の前年または前々年にマイホームの買い替え、マイホーム交換の特例を利用していないこと。
売却した家屋に収用の特別控除などを利用していないこと。
災害によって損失した家屋の場合は、居住しなくなった日から3年以内に売却すること。
売買の相手が親子や夫婦ではないこと。
共有持分売却時の特例適用の注意点
共有持分の不動産を売却する場合、特例の適用を受けるためには、共有者全員が確定申告を行う必要があります。特例の適用を受けるためには、各共有者が自らの持分に応じて譲渡所得を計算し、確定申告を通じて申請することが求められます。また、家屋の所有者と敷地の所有者が異なる場合でも、一定の要件を満たすことで、敷地の所有者も特例の適用を受けることができます。
節税を最大化するための準備とタイミング
3,000万円特別控除を最大限に活用するためには、早めの準備と適切なタイミングでの売却が重要です。特例の適用を受けるためには、売却した年の前年または前々年に同じ特例を利用していないことが条件となります。したがって、売却を検討する際は、過去の特例利用状況を確認し、適用要件を満たすタイミングでの売却を計画することが求められます。
共有持分売却時の注意点と手続き
共有持分の不動産を売却する際には、共有者全員の同意が必要です。売却価格や売却方法について共有者間で十分に協議し、合意を得ることが重要です。また、売却後の譲渡所得税や住民税の納付についても、各共有者が適切に対応する必要があります。確定申告の際には、必要な書類や手続きを確認し、期限内に申告を行うことが求められます。
専門家への相談と最適な選択肢の検討
共有持分の売却に関する税制や手続きは複雑であり、専門的な知識が求められます。税理士や不動産業者などの専門家に相談し、最適な売却方法や税制の活用方法を検討することが重要です。専門家のアドバイスを受けることで、節税効果を最大化し、スムーズな売却手続きを進めることができます。
