相談事例
共有持分を持っている人ができること
更新日時：2024年03月18日
不動産の共有持分を持っている所有者は、その不動産を売ったり、貸したり、修繕したりすることができますが、
その行為に応じて制限があります。
民法では共有物の取り扱いについて定めています。どのようなことができるのか内容について、ご紹介します。
①各共有者が単独でできること
◆保存行為
共有物の現状を維持する行為（建物の修繕等）、法定相続分による相続登記、不法占拠者に対する明渡し請求など
◆共有持分のみの売却（自己の持分のみの売却） →当社にて共有持分の買取のご相談を承ります。
保存行為とは、共有物の現状を維持するための行為となります。共有物の修繕や不動産の相続人の一人が、相続人
全員の相続登記を行うことなどがあります。
②各共有者の持分価格の過半数でできること
◆管理行為
共有物の使用方法の決定、賃貸借契約の締結（短期賃貸借の範囲を超えないもの、借地借家法の適用を受けないも
の）、賃貸借契約の解除など
管理行為とは、共有物の性質を変えずに共有物を利用または改良する行為となります。民法では、「共有物の管理
に関する事項は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。」（民法第252条）と定められており、その行
為には、共有の建物をリフォームして賃貸する、共有の土地の整地などがあります。
③共有者全員の同意でできること
◆変更行為
共有物の売却、建築物の建築や解体、大規模修繕工事、賃貸借契約の締結（短期賃貸借の範囲を超えるもの、借地
借家法の適用を受けるもの）、担保権等の設定など
変更行為とは、共有物を変更または処分する行為となります。共有物の性質や用途などの変更、共有建物の増改築
共有不動産に抵当権を設定することなどがあります。
なお、変更行為に関し、「民法等の一部を改正する法律」において民法が改正され（施行日2023年4月1日）共有物の
軽微な変更（著しい変更を伴わない）は持分価格の過半数で決定できることが定めらました。また、共有者の一部
が不明、所在不明のときは、裁判所の決定を得て、その共有者以外の共有者の同意を得て共有物に変更を加える
ことができるようになりました。
共有不動産は共有者の人数が多いほど、上記のような行為の際に同意が得られにくいことが多々あります。
共有解消のひとつの方法として、共有持分の売却をご検討ください。
